建房子（转五）

现在介绍一下各类材料等的选择，购买方法和一些相关网址：

先说一下门窗：可以找不同的门窗公司报价，报价可以相差2000-3000元。确定公司后，定下窗户的颜色，式样，外大门的质地（实木门还是铝合金门），颜色，确定交货日期，交定金。交货期6-8个星期。

室内的门可以从home depot之类的建材商店买, 如果是custom size的话就一定要特定。一扇门便宜的几十块钱，贵的要2-300元。如果要订有各式玻璃花设计的话，一扇玻璃就要600元左右。

几个参考公司：
http://www.dorplex.com/content.php?page=2
http://www.pocket-door-hardware.com/
http://www.pollardwindows.com/content.html
http://www.madawaska-doors.com/MAIN.HTM
http://www.slimlinewindows.com/
http://www.slimlinewindows.com/PhtoGallery.htm

橱柜，卫生间的柜子

橱柜从材料，颜色，设计款式，功能性，都有很多选择。厨房是买卖房屋时的一大重点+看点，而橱柜是非常重要的。便宜的橱柜几千元，贵得要上万元甚至10万元。做橱柜前要提前计划好你要买的厨房电器，包括cooking top, 抽油烟机，冰箱，洗碗机，微波炉，烤箱等一切build in的电器，然后把这些电器的牌子，型号，尺寸（如果知道的话）告诉橱柜公司。然后就是挑选橱柜门了。橱柜门的材料分为实木门，压塑门，MDF门等，价格以实木门最贵，压塑门最便宜。除了颜色的选择，还可以选择颜色上的finishing， 分为stain和喷漆2种：Stain可以看清木头的纹路，而喷漆就只是油漆的颜色。

抽屉：主要可以分为金属和实木2种，实木的价格较贵。金属的抽屉比较结实，但是容易碰掉漆，时间长了会“伤痕累累”。而实木的抽屉就不会出现这种情况。

功能性：很多橱柜公司都在实用，功能性强上大作文章，有的公司在抽屉和柜门的安装上一种源自德国发明的类似slow motion的装置，使关门，关抽屉的时候不会乒乓乱响；还有一些lazy susan, magic corner等设计可以把柜子的死角充分利用起来。

各个卫生间的柜子也可以在橱柜公司订，如果你不喜欢，你也可以画图让他们做你喜欢的样子。

几个橱柜公司的网址：
http://www.binns.net/index.php
http://www.cameokitchensinc.com/
http://www.myknobs.com/likicahairst.html
http://www.raywal.com/index.htm
http://www.ayakitchens.com/index.html
http://www.californiakitchens.ca/california/html/photogallery.html

卫生间浴缸，水龙头，洗脸池，坐厕等设施：
http://www.bathemp.ca/
http://www.americanstandard-us.com/
http://www.eqwip.com/store/index.htm?source=google
http://www.tapsbath.com/
http://www.rimbathroomproducts.com/index2.html
http://www.canaroma.ca/
http://www.thewatercloset.ca/
http://www.maax.com/en/Products/ProductResults.aspx?Brand=2&CodeCategory=B&ProductType=1

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建房子（转四）

所有文件批下来，就可以开始动工了。这时，builder会给你一张进程表，表上会很清楚地表明什么时候应该进行什么工程。建房的最初阶段，一般不需要房主操心。包工包料的就更不需要管了。无外乎就是拆房，挖地基，浇灌地基，涂防水层，搭第一层木架等等，包工不包料的，就拿着账单付人工费和材料钱就是了。

这里补充说一句：所谓的builder一可以是拥有自己装修人员的大公司，也可以是个人。个人builder, 俗话说就是相当于国内的包工头，承揽一切，揽活下来后，除了做以上提过的一些事情外，还负责order各种原材料，联系各类不同工种的装修队。比如：拆房，会有专门拆房的一帮人，开着机器来了，拆完就走；然后再来一批挖地基的灌水泥的，搭木架的又是一帮人...... 所以说这时候的builder是来协调各种关系，确定日程，掌握工程进度的。

随着工程的进度，房主就要忙着订门窗，瓦片，浴缸，坐厕，水龙头，橱柜等。因为有些东西不是当时就有的，要等4-8个星期。关于各种订货的方法稍后再讲。

后面的工作一切按照日程表的安排进行，木架搭好后，钉板，加门窗，外面砌石头砌砖，里面做房架，布上下水管，布电线，网线，音像线等，铺暖气管道，铺保暖棉，隔音棉，上drywall, 安装橱柜，卫生间设施，安门，moulding, 装灯具，油漆...... 最后再铺地板+墙角线。完工。

补充强调一下，当地下排水管铺好以后，省政府要派人检查，检查通过以后，才可以铺水泥。同样，冷暖气管道也要通过检查后才可以上drywall，最后完工时，他们也会派人检查的。

下面再说一些一定要交的费用，听说现在价格已经有些改动，但是可以给大家做个参考（可能有的记得不太清楚了，有哪位知道的帮忙纠正，补充）：

1.申请许可证费用：$5000-$6000;

2.因为上下水管要连接到公共的管道，省政府要派人挖沟，然后再添沟，修路。费用大概也是$5000-$6000;

3.curb押金。市政府怕你施工把门前的curb弄坏，押金$2000-$3000;

4.如果你门前有属于市政府的大树，要交$1000元押金，以防树有损伤；如果你门前没有大树，要交$700元押金，其中$230作为支付以后市政府在你门前种树的费用，余款要等2年以后，种的树活了，再退给你。

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建房子（转三）

和builder签好合约后，就可以到市政府递交你的建房申请，这个步骤一般不用房主操心的，builder 会从递交申请材料到审批下来，他会帮你搞定一切的。之后是收到市政府的一封信，要求屋主在门前插上一个牌子或者是在窗户上贴上告示，大概的意思是告知周围邻居此处要建一个什么样的建筑，如果有人有任何疑问，担心或者是想了解更多的信息，可以在xx年xx月xx日到市政府去参加一个关于这个case的听证会。这个告示要贴2个星期。在这个听证会上，如果你的前后左右邻居觉得你的新房可能对他们有影响，或者是不同意，这些意见将会影响你的建房申请的审批，更严重的可能会不被批准。

为了防止以上情况发生，房主最好在听证会之前，拜访你的邻居们，把你的情况如实地告诉他们，比如你要建一个什么样的房子，最好带上房子的外观图，如果他们有什么疑问，你可以当时就解释清楚。其实即使你不上门的话，他们也已经接到了市政府的通知，也知道你要建自己的房子。所以，你的任务就是打消他们的一切疑虑，他们不出现在听证会上就对你最有利。

听证会后要有2-3个星期左右的上诉期，如果没有异议的话，你的申请就批下来了，这就意味着。你已经被允许开工建房了。所有申请过程，时间大约需要6-7个星期。视情况而定。

在申请市政府的批文的同时，房主要拿着画好的结构设计图，builder的预算表和建房保险到银行申请建房贷款。银行参考builder的预算表的同时, 他们自己也有一套评估的标准，他们首先会根据这套标准对设计进行评估，然后对申请人的地皮价值进行评估，一般银行会贷出评估总价值（准新房的评估+地皮的评估）75%，建房的贷款利率是银行的优惠利率+1，等市政府的批文下来后，银行就会把贷款分多次由律师转给房主 。

银行会和房主签一套合同，其中一项就是分期分批贷款。比如：挖好坑，打好地基，银行会算为完成了2%，搭好木架，银行会认为完成了10%...... 银行有自己的规定和判断方法，当他们确定完成20%的时候，银行的第一笔贷款才贷出；在完成若干比例的时候，第二笔贷款贷出。。直至完成95%的时候，最后一笔贷款才到位。（以上的数据只是打比方，不是实际的参考数据）
所以说，房主应该考虑手上留有一部分启动资金和流动资金。

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建房子（转二）

找到合适builder后，就可以和他签约了。签约内容大概包括：是包工包料还是包工不包料（这个问题后面再详细讲），何时动工，何时完工，一般进程是7-9个月的时间，当然，还有一些责任方面的问题等。

下面说一下所谓包工包料，顾名思义，就是builder给你一个总价钱：xxx平方尺的房子一共需要xxx万, 包括多少平方尺的窗户，多少个窗户，什么样的门，什么样的地板，什么牌子的橱柜，什么质量的台面，什么牌子的水龙头，什么牌子的浴缸，坐厕，装多少个pot lights等等。细节太多了，当然，在某如果房主没有任何经验，就是说拿着一个水龙头你都说不出来大概价格的话，最好就别让人家包料了。因为一个水龙头便宜的几十块，贵的上千块，房子都自己盖了，你肯定不愿意让人家给你装便宜货吧。按照市场上一般的规格来讲，现在包工包料的价格是$120-$150/平方尺，比较高的档次$150-$200/平方尺。几年前的价格更便宜一些，只有$100/平方尺。

包工不包料：就是builder收取一定的费用，他帮你安排所有工程上的事宜。费用一般是$3.5万--$5万，6万，根据建筑面积的不同收费不同。当然，如果你家上万平尺的话，费用也是上万元。这个费用一般是可以根据工程的进度分期付款的。这也包括在签合同的范围内。我看过一间3千多平方尺，却叫价300万元的房子。房子的外观绝不起眼，但是一看里面的设计，用料，各种设施的牌子就知道就叫价高的原因了。要知道大到浴缸（几百元—几千元），小到厨房橱柜门的把手（几元钱—20多元/个），门的合页差价实在是太大了，质量的档次差别也太大了。就是同样的东西，市场差价也有20-30%。

那么料钱怎么办？自己付。builder帮你订了一批水泥，木材，拿着单子找你报销；builder帮你订了一批钢材，石头，货来了，他拿着发票找你算账；builder告诉你2个星期以后要装门了，你得赶快到门窗公司看好样品，然后让builder帮你订好。对了，这里提醒大家，能以builder名义订的都可以让他们订，因为供应商都会给他们很多的优惠。比如地砖等他们可以拿到很好的价钱，有的甚至可以比市场标价便宜40%-50%。

提醒一下，选择包工不包料的房主还要考虑一下自己的时间，因为所的事情都要自己亲历亲为，包括以后订橱柜，台面的选料，门把手，门锁，卫生间的柜子，水龙头，坐厕，moulding ,墙角线，门...... 只要是房里要安装的东西都要自己选。这就牵扯到一个时间问题。如果没有时间怎么办？你的室内设计师可以帮忙，当然，要按小时数付钱了。

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建房子（转一）

自己建房子需要地皮，可以：1.买块空地，自己建；2. 买个地点好的房子，推倒重建。现在很多地产发展商都是采用第2个方法。但是房主也要想到有的房子已经建得足够大了，已经没有太多的拓展空间，房主就要考虑有没有必要推倒重建。其实也可保留房子的外壳，做内部装修甚至内部结构的改变。

当你准备实施推倒重见房子的这个计划的时候，就要开始找房屋设计师了。在找到房屋设计师前，首先房主要知道自己可以建多大面积的房子。其他地区的规定，我不知道，但是可以从市政府查到,我所知道的北约克地区的计算方法是：长X宽X 35%，但是北约克的个别地区只可以建30%。比如你的lot 的面积是50X120，那么，你的地基面积是50x120x35%=2100尺，如果要建2层独立房的话就是4200尺。

知道了建筑面积以后， 房主可以把自己的具体要求告诉设计师，比如一楼几尺高，二楼几尺高，地下室的高度（当然，政府对独立房的总高度有一个限制的），建几个车库，几个卧室，几个卫生间，书房，洗衣房的位置，门厅的设计，厨房是否开放等，细节方面还可以告诉设计师你喜欢的房屋的外形设计，大门设计，甚至窗户的设计，说不清楚的话，可以自己画图，再不行，照照片，说我喜欢F门，H的窗户。是否加壁炉，加几个，加在哪里？然后设计师会根据你的要求画出外型图和房间结构图。如果你完全赞同设计师有没有什么自己的想法的话，一切就交给设计师好啦。他会替你弄好一切。

这里再说一下房屋设计师。一般的builder都有自己的房屋设计师，或者他们自己就是房屋设计师，当然你也可以找自己的设计师。如果时间充沛的话最好连室内设计师一起找好，这样不会因为以后觉得这里不合适改改，那里不合适改改。事先找好室内设计师的好处还有他/她可以帮助你事先设计好家具的摆放位置，比如卧室的床怎么摆？床头向哪里？电视机的位置，书桌的位置，因为这些都涉及到以后的灯的位置，电插座的位置，cable线的插空位置等。当然这些细节方面的工作不用那么着急，可以等到审批期间甚至开工以后进行，这当然也要看设计师的进度，不过越早进行越好，可以有更多的时间，可以考虑得更周全一些。

下面说说房屋设计师的收费，他们一般是根据建筑面积的大小收费的。我知道的3000多平尺的房子便宜的收$1500up; 4000-5000平尺的$2500-$4500，我还知道一个要天价的$10,000。也许是名牌设计师。室内设计师一般是按小时收费的，收费标准不等。

找人画图的同时也要开始找builder了。builder可以是朋友推荐，也可以和正在街上建房子的builder联系。要验证一个builder得是否符合你的要求，你可以要求他让你看一看他们已经建好的或者正在建的房子，最好看他建得比较高的档次的房子，也可以和他们以前的顾客聊聊，这样可以多了解一些builder的情况。

by mike2000, http://www.rolia.net/f/post.php?f=0&p=2707374

Romantic Lighting

 

Arrange Accessories

Accessories are expressions of your spirit and can make a room come alive. They can also be both decorative and practical, introducing accents of color into a room, enriching it with pattern and texture, or infusing a familiar setting with renewed energy and style.

Changing your accessories offers a simple and affordable way to evolve your style over time. Change can be simple: switch lamp shades to alter the atmosphere; try adding a slipcover, some vibrant pillows, and a colorful, unexpected throw to renew a sofa. Or, simply rotate accessories within the room, or from one room to another. 

Often it's the arrangement of accessories, as much as the items themselves, that creates a strong impression. 

Pair items of differing colors, textures, and provenances to draw attention to them. Creatively grouped accessories not only hold their place in a large room, they also arouse curiosity and make you want to draw near, whether to touch a translucent alabaster bowl or to sink into an inviting heap of pillows.

Accessories can change and evolve as you do, chronicling your interests like a three-dimensional scrapbook. Don't be afraid them to change them up or add to them on a whim. Shelves offer opportunities to present interesting vignettes. Use them as you would a shadow box to combine the personal and the familiar with more exotic items: a postcard from a friend propped against a small painting, or leather-bound books comfortably arranged beside a modern vase.

 

A room should never be just a place to pass through. Use accessories to lend character to your space and offer a reason to stop and linger.